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建築業者に確認を入れてみる
収益マイホームの場合、手付金50万円、着手金50万円、中関金はなしで進めることができました。銀行の融資は、土地と建物の残金支払時のタイミングで2回に分けて行われる場合と、その都度融資が行われる場合などがあるので、支払い時期と融資の時期を合わせられるかどうか確認する必要があります。建築工事のスケジュールは、木造の場合、だいたい4ヵ月から6ヵ月になります。まずは基礎工事を行い、コンクリートの上に土台を
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医学関係者が住宅の重要性に気づき始めた
残念ながら、いまだにシックハウス症候群は、原因の特定や効果的な予防法、治療法が確立されているとは言いがたいのが実情です。病気になりかねない建物について詳しく解明されていないということは、裏返せば健康に住める住宅についてもはっきり「こういう建物だ」と言い切れないということ。ですから今のところ、エコ住宅、健康住宅、自然住宅……など健康に住めて、なるだけ環境に負荷をかけない住宅について、さまざまな表現が
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構法を調べる
既存の住宅の構造的な健全性を診断するときの要点はいくつかあります。まず第一は、住宅がどんな構法で、いつ建てられたかです。二番目は老朽化のていどです。第三が地盤のよしあしです。日本の木造住宅のストックは約三〇〇〇万棟ですが、その約九割は在来軸組構法です。在来構法には、数は少ないとはいえ明治時代や大正時代のものも残っています。それらはもちろんですが、戦後のものにも老朽化したものが少なくありません。この
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ＲＥＩＴ各社は詳細に開示
対象不動産の立地・規模・構造・老朽化の程度や、稼動の過去・現在の状況など必須の情報は、ＲＥＩＴ各社は詳細に開示している。そのため、投資家はその物件の「現在」の実力はほぼ把握できる。しかし、投資家が知りたいのは、「将来」その不動産の収益がどうなるかである。今までどおりの収益を生むのか、あるいはそれ以上を期待できそうか。さらに言えば、マーケットは今後上向くのか低迷するのか。つまり、投資が「ＧＯ」か「Ｎ
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社会人としてのエチケットを身に着けよう
職場は、一日の仕事を開始する朝の出発が大事である。中でも建設業は、とりわけて朝を大切にしなければならない。現場の作業員や職人は朝が早い。現場は、その日のとりかかりがうまくいくかどうかによって、一日の能率がたいへん違う。建設会社の現場の係員は、現場の誰よりも早く現場に出ていることが一人前になる一番の早道である。先に現場に来て、その日の段取りを考え、出勤してくる職人一人ひとりに「おはよう」の挨拶をおく
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不動産会社からの紹介客に依存している
比較的年配の人であれば、ローンの繰上げ返済を含めて退職金の使い道、運用方法なども視野に入ってくる。このため、行内に「リテールアカデミー」と呼ばれる相談員の育成機関を設置、人材の育成プランキャリアパスの作成などに当たっているところもある。ただ、この相談力には銀行による格差もあるし、消費者にとっては最初の窓口となる不動産会社などとのギャップもある。ある金融アナリストはこんなふうにいっている。「多くの銀
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返済額は「金利」「返済期間」「借入金額」で決まる
住宅ローンを借りる際、あなたが一番気になったのは何ですか？ズバリ、「返済額」ではないでしょうか。毎回の返済額は少ないほうがラクですが、それだけに重点をおいてはいけません。支払う利息をいかに少なくするか、つまり総返済額をいかに少なくするかが重要です。住宅ローンの毎回の返済額は、「金利」「返済期間」「借入金額」の3要素で決まります。金利が低いほど、返済額は抑えられますが、金利タイプには要注意。金利が低
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自力で全額返済するしか道はない
ある程度の企業になれば、経営危機に陥ったとき、金融機関からの借入金1000億円を500億円に減額して企業を再建させるといった措置がとられることがある。特にバブル崩壊後にはそうしたケースか続出した。その結果、5年後にはその企業も立ち直り、再び株式を上場する企業も珍しくなくなっている。個人に関しても、2000年に成立した「民事再生法等の一部を改正する法律」（個人版民事再生法）によって金融機関の債権を圧
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アメリカ人の家のメンテナンスへの関心度
アメリカ人の家のメンテナンスへの関心度は、資産価値を高めるという理由だけでは説明しきれないほど高いように思います。どの家にもメンテナンスのための工具や材料がひと通り揃っていて、修理のノウハウは親から子へと受け継がれています。またあちこちにあるショップには、自分で家が一軒建てられそうなほど材料やノウハウが充実しています。これもプライベートな時間と、それを包み込む家という生活空間をとても大切に考えてい
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北を南とうそぶく悪徳業者
住まい選びのスタートは、まず住みたい地域と沿線を決める、次はその地域、沿線だけの広告など資料を集める、その中から距離、広さ、価格など自分に合いそうなもの5〜6件にしぼり込む、それだけを計画を立ててじっくり見に行く、というのがムダがなく効率的です。さて、現地を訪問したときのチエックポイントですが、駅からは自分の足で歩いてみる、バス便なら昼間だけでなく朝夕のラッシュ時にも乗ってみる、それで道路やバスの
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乾かないコンクリートで非常事態
内装や外装工事など最後の仕上げ工事にとりかかることになるが、内装作業がはじめられるのは、早くとも9月ごろ、工事が遅れている場合は、12月ごろからだ。しかし、ここで問題がいくつかある。コンクリートはもともと石灰石や、ジャリなどを水で伸ばしあげてつくる。そのため、出来上がったばかりのコンクリートは、まるで水を吸ったスポンジのように大量の水分を含んでいる。完全に乾燥するまでには3〜5年かかるといわれてお
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金利が上がったときには簡単に逆転する可能性が高い
変動金利型や固定期間選択型2年、3年などは2％台前半の店頭表示金利で、各種の優遇金利制度やキャンペーン金利を利用すれば1％台で利用できるところが多い。それに比べると、かなり高めの金利設定であり、いざ借入れという段階になったときに、金利の低い変動金利型や固定期間選択型の特約期間の短いローンに関心が傾いてしまうのもある程度仕方のない面がある。35年の元利均等返済を利用して3000万円を借り入れた場合、
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再開発ラッシュだが大地震が心配
芝浦ふ頭が完成したのは昭和７（１９３２）年で、すでに大正１４（１９２５）年に完成していた日の出桟橋とともに、一帯は東京湾における最初の近代埠頭となる。鉄道は、明治４２（１９０９）年に東海道本線の新駅として田町駅が開業した。東口の芝浦側は運河が多い地区で、工場や倉庫など点在し、三田口側に比べると商業施設や住宅も少なく、土日はやや閑散としている。江戸時代の芝浦は漁村として栄え、芝浦で獲れた魚は芝肴と称
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俺もついに不動産売買である
今まで、私と家族は全て借り物の住まいだった。別に大した不満もないしそれでよかった。これからも、それで良いと言えば良い。ただ、これから先、転勤などもないだろうし、この街にも愛着が出てきた。そういう歳なのだろうか。今なら、買おうと思えば買える。不動産を、である。俺も頑張ってきたものだ。まぁ、何というか、一生に一度くらいは、自分の不動産を買ってみたい。一般人の一般的なことは、ほぼ、経験してきたことがある
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キッチンリフォームのためにタイプを決める
キッチンをリフォームするのに一番最初にしなければならないことは何でしょうか。キッチンのスタイルを考えていくことなのです。ダイニングルームとのつながり方でキッチンスタイルは、独立型・セミオープン型・オープン型に分かれます。メリット・デメリットを簡単に説明します。独立型のメリットは臭いや煙が流れにくい、収納が多く取れるなどがあります。デメリットはダイニングまでの動線が長いこと、孤立感や疎外感があること
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繊維産業の衰退
タオル業界やネクタイ業界などが、政府に「繊維セーフガード」（緊急輸入制限措置）を要請したことでも分かるように、2000年繊維製品の輸入額は2678億円に及び、その７割、1873億円が中国からのものだった。繊維産業の衰退で、消え去った企業は多い。生き残っている会社にしても、化学、化粧品、医薬品、食品、ＩＴ関連品などの企業に変身したり、合併を行なっている。アパレルで元気なのはワールド、三井物産と親密な
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海外での不動産投資
海外での不動産投資は、その国の商習俗、税制法、為替の問題、管理建物の維持などさまざまな面で国内の投資以上に現地の情報を把握する必要があります。しかも、それが難しいのです。個人が手を出して成功するには限界があります。一九八〇年代以後のバブル期に、日本を代表する大手不動産会社も米国などで不動産を大量に取得しましたが、その多くは数十億円、数百億円の損切りを余儀なくされました。結論から言えば、海外に限らず
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自主管理は究極の管理費削減の決め手
自主管理は究極の管理費削減の決め手といえるが、「運が良かったんだ。熱心で能力のある人がたまたま居住者のなかにいたからできたんで、そうじゃないと自主管理なんてできないよ」と元理事長は話した。管理会社も情報開示の時代へこれらの事例を見てくると、管理会社に支払う管理委託費の不明瞭さがますます明らかになってくる。この点については監督官庁である建設省でも重く受け止めているようだ。建設省では二〇〇〇年（平12
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砂上の楼閣だった住宅バブルの発生
一九九〇年代のアメリカは、S＆L破綻による金融危機や住宅市場崩壊を克服し、強いアメリカを復活させた。ITバブルもそれを後押しした。一九九〇年代後半になると、住宅市場は活気を帯び、異常な値上がりが顕著になった。二〇〇〇年にブッシュ政権が誕生すると、住宅減税と低所得者の持ち家制度促進政策の導入で、住宅市場は様変わりし始めた。特にヒスパニック系移民が多い西海岸で住宅取得が加速した。数年で三〜五倍に跳ね上
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工事終了後「竣工図」をもらう
工事が終わったら、水道管が地中をどう走っているかという図面をもらっておいてほしい。この図面は設計図とは違う。設計変更があるかもしれないので、実際にどう工事したかという図面だ。この図面さえあれば、ガス管を掘り起こす際に、誤って水道管を傷つける心配がなくなる。この図面を「竣工図」という。「竣工図」はガス管の図面だけでなく、本来は建物全体の「竣工図」を作成し、完成後に建主に渡すべきもだが、実際には、ほと
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民間金融機関の市場への参入と商品の多様化
銀行など民間金融機関による住宅ローンの状況を見てみましょう。当初の民間住宅ローンは、全期間固定金利型でしたが、昭和５０年代に入って変動金利型住宅ローンが登場しました。短期預金を原資としていた民間金融機関は、長期のローンを提供することによる金利変動リスクや流動性リスクを軽減することが可能となり、民間金融機関による住宅ローンは変動型が主流となりました。貸付残高を見ても、１９６５年度末で全国銀行・相互銀
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旧住宅公庫の飛躍的な成長
旧住宅公庫が誕生しても、１９５０年の創設時からしばらくの間は、申込者全員に住宅ローンを提供できる状態になく、抽選に当たった人だけに住宅ローンを貸し付けていました。政府系金融機関であっても、貸し付けるための原資が豊富にあったわけではありません。財投は重厚長大産業への大量の資金供給も担っており、住宅にまで豊富な資金を回せる余裕が生まれるにはかなりの時間を要しました。郵貯や年金積立金といった財投原資に余
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頭金不足を提携ローンで補うのも危険
頭金がない人がつい扮かれるのが、「頭金が二割なくても買えます」という提携ローン付きの物件である。提携ローンがつかない通常の物件の場合、頭金は二割必要だ。もし頭金が五〇〇万円あれば購入可能額は二〇〇〇万円だが（諸費用五％として計算、以下同じ）、物件価格の九五％まで借りられる提携ローンが付いていれば、購入可能額は五〇〇〇万円に膨れ上がる。一見、けっこうな話に見えるが、頭金に五％しか入れないようでは返済
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ペットと暮らせる賃貸物件
ペットを飼っている人って、最近増えてますよね。一人暮らしの人が、「寂しい」という理由で飼っている人はたくさんいます。10年くらい前だと、基本ペット禁止のマンションやアパートばかりでした。しかも賃貸だとぜんぜんダメでした。だけど最近は、賃貸物件でもペットと一緒に住めるところが増えてきています。ペット好きの人にはありがたい話で、ペット側も喜んでいますよね。ペット可の賃貸物件の特徴として、足洗い場はもち
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日本と米国の中古一戸建てのイメージの違い
日本と米国の中古一戸建てのイメージって結構違うと思うんですよね。多分お国柄の違いだとは思うのですが、日本は新築の方がもてはやされる面がありますね、高度成長期に鉄道会社のような大きな会社がニュータウンのような住宅地を開発して大規模開発していたイメージがまだまだあるのでしょう。アメリカは大きな住宅ではあるのですが、あまり宅地開発のようなものがないようなのですし、一戸あたりの面積も日本と米国では違います
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高層マンションのメリット
駅前に素敵な高層マンションが出来上がりました。見上げると、つい最上階にいる自分を想像してしまいます。なかなかのお値段で売り出す高層マンションですが、一体どんなメリットがあるのでしょうか？実際に住んでいる人から聞いたところ、「虫が少ない。」そうでしょうね、いくらなんでも20階以上の高さに蚊やゴキブリも飛べないし登ってこれないですよね。自分の身体や荷物についていた場合は別ですが・「周りの生活音がしない
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「ダメ出しは慎重に」が最終チェックの原則
新築工事も終了間近、いよいよ引渡し前の「竣工の立会い検査」という段階です。ここでは施工業者の責任者の立会いの下、あなたと家族が揃って細部にまでわたる徹底的な仕上がり具合のチェックを行います。このときに問題点を見つけて直しを業者に要求することを「ダメ出し」、それに対応して業者が補修工事をすることを「ダメ直し」「ダメエ事」などと呼びます。たっぷり時間をとって（可能なら丸1日をかけるぐらいの余裕をもって
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日本の気候に合った田の字作り
日本の伝統的な間取りと言えば、田の字作りと呼ばれる建具だけで部屋を間仕切りする、通風性の良いものです。しかし、欧米文化の影響で、家のなかでもプライベートを重視するようになりました。だから密閉した壁で間仕切りし、通風が悪くなった結果、住宅寿命を縮める原因である湿気を、家のなかに閉じ込めてしまったのでした。また、以前は石の上に土台がのっている構造でしたが、コンクリートを基礎に使うようになったことで、床
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自分にとってプロの最良のアドバイザーを見極めよう
プロと言っても、戸建住宅メーカーやマンション業者、オフィス開発業者などに全部丸投げするのは考えものです。彼らは喜んでさまざまな提案をしてくるでしょう。しかし、彼らが提案するあなたの土地の最有効利用法は、その土地の持つ潜在的な力などを見極めているわけではなく、自分たちの、もっとも得意な分野での、自分たちの収益に直結する手法でしているにすぎません。欧米ではこのような分野の専門のアドバイザーが多く、不動
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不動産全体の価値を高く保つには建物のメンテナンスが必要
土地建物一体となった不動産そのものの価格、たとえばビル一棟、マンション一棟などの価格は、本来は土地が値上がりしないと全体の価格は上がってなどいかないのです。最近では欧米流の考え方として収益還元法が広く採用されるようになり、建物から上がる収益（運用収益）から不動産の価値を測る手法が多く見られるようになりました。もちろんこの考え方は合理的であり、私もオフィスビルの価格を算出する際などにはよく用いていま
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特例は所有者一人ひとりについて考える
マイホームを八〇〇〇万円で売却できたとすれば、夫婦それぞれ四〇〇〇万円で売却したことになり、それぞれの譲渡所得は四〇〇〇万円−二〇〇〇万円＝二〇〇〇万円となり、この金額に税金がかかります。もちろん申告するときは、取得費や譲渡費用などを細かく計算するので、このような単純な計算ではありませんが、ここでは大ワクを知ってもらう意味で単純化して説明します。ところで、三〇〇〇万円の特別控除の特例はどのように適
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地形に合わせた建て方にはうまい方法がある
２方向が開放されているのは住みやすいのです。次に考えられるのは南向き、あるいは、西北の角、北東の角、ということになりますが、一方、プライバシーの点から北道路を選ぶ人も中にはいます。購人した土地は、すべてが理想的なものではありません。特に、自宅を取り壊して建てる時には、現状の土地をいかにうまく生かして建てるかということが問題になるわけです。建て替えによって、北道路や西・東の道路づけの場合には、南側が
地形に合わせた建て方にはうまい方法がある... の続きを読む
働く女性が増加している
日本の全産業の雇用者総数の伸びは、鈍く厳しい状況が続いている。失業率も以前に比べて高くなっていて、その改善の糸口も見つけられていない。しかし、この雇用環境下にあっても、三〇歳代の女性の雇用者数は高齢者とともに増加傾向にあって、この動きはこれからも続くことが予想される。一部の業種を除けば、多くの業種でまんべんなく三〇歳代の女性の雇用数は伸びている。さらに四〇歳、五〇歳代の単身者世帯数も増加し続けてい
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古い住宅の売却ができるまでの“つなぎ資金”
“いい関係”を実現させるのはなかなかむずかしい。したがってポイントとして、いわゆる買い換えローンを利用することだ。買い換えローンとは、古い住宅の売却ができるまで、新規住宅のための資金を融資してくれるというもので、いわば“つなぎ資金”である。買い換えローンの融資額は、古い住宅の担保価格以内。金利は一般の住宅ローンよりもやや高く、融資期間は二〜三カ月で、古い住宅が売却できたときに返済する。融資期間の二
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仮住まいやライフラインの手続き
今までの住まいがなくなるわけだから、建て替え工事中に住むべき場所を考えなければならない。敷地に余裕があるからと言って、まさか敷地内でテント生活を送るわけにはいかない。どこか、貸家やアパートに仮住まいを求めて住まなければならないことになるが、その仮住まいをさがす手間もかかるし、そのための費用も必要になってくる。あるいは、古い住まいの取りこわしに当たっては、これまで使っていた電気や水道、ガスといったも
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「ハートビル法」へと結実
苦労した自治体担当者たちが、二〇年以上前に編み出したのが、「福祉のまちづくり指導要綱」という手法であった。かたちとしてはお願いであるが、実際には指導に従わないとなかなか建築確認が下りないなど、それなりに効果をあげるようにいろいろの方策が援用されたし、趣旨に対しては住民の応援が得られることから各地に広がった。しかし、あくまでお願いであるから、必ずしも思うようには成果が積み上がっていかない。そうした限
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